Aspectos específicos del contrato de arrendamiento en la legislación comercial

Cámara De Comercio De Bogotá. Tribunal Arbitral Asociación Caseta Popular Parque España contra Gufer Ingenieros S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación. Laudo Arbitral de 15 de mayo de 2020

El Tribunal de Arbitramento indicó que la legislación comercial colombiana no tiene una regulación integral del Contrato de Arrendamiento de Cosas, por lo que recurrió por remisión de los artículos 2 y 822 del Código de Comercio, a las disposiciones del arrendamiento de cosas del Código Civil.

La protección al arrendatario de local comercial, se definen las siguientes prerrogativas que clasificamos a continuación:

1. Derecho de renovación del contrato de arrendamiento. Artículo 518 del Código de Comercio, en virtud del cual se otorga al arrendatario  el  derecho a  solicitar  la  renovación del contrato de arrendamiento, previo el  cumplimiento de los siguientes supuestos:
2. a) Que el inmueble se haya ocupado por  un término no inferior a  dos  (2) años de manera consecutiva a título de arrendamiento.
3. b) Que el inmueble haya sido destinado para los fines de empresa, es decir, haber sido un mismo establecimiento de comercio destinado a la misma actividad,
4. c) Que el arrendatario cumpla con todas las cláusulas del contrato de arrendamiento, por último,
5. d) No puede existir solicitud de restitución del inmueble por parte del arrendador para su propia vivienda, o para un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al del arrendatario, o solicitarlo para demolerlo realizar una nueva edificación. Si el arrendador restituye el bien alegando que lo necesita para su propio uso y no leda el destino indicado, dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de entrega, deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados.
6. Derecho de preferencia. Cuando un comerciante haya ocupado en calidad de arrendatario un bien inmueble por más de dos (2) años, tendrá derecho a  que se le  prefiera en igualdad de  condiciones,  a  cualquier  otra persona en el  arrendamiento del local.
7. Derecho del arrendatario a subarrendar. El artículo 2004 del Código Civil, prohíbe al arrendatario subarrendar la cosa arrendada, a no ser que se le haya autorizado expresamente. En caso que el arrendatario esté autorizado para subarrendar la cosa, debe hacerlo en los términos del contrato principal, de tal manera que el subarriendo no se puede utilizar para desfigurar el contrato principal, para cambiar el plazo del contrato o  para dar un uso diferente al autorizado por el arrendador. Sin embargo, en materia  de subarriendo de locales comerciales encontramos en el artículo 523 del Código de Comercio, que en su primer inciso dispone: “El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar  totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador. una destinación distinta a la prevista en el contrato.” Es decir que, la ley contempla la  autorización tácita para subarrendar, si  el arrendador no quiere que su arrendatario subarriende, necesariamente debe incluir  una cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíba el subarriendo.
8. Cesión del contrato de arrendamiento. La enajenación del establecimiento de comercio, tiene como consecuencia la cesión del contrato de arrendamiento, de tal forma que no sería necesaria la aceptación por parte del arrendador, por ser esta una consecuencia lógica, al ser el contrato de arrendamiento de local comercial parte del establecimiento de comercio, por consiguiente el arrendatario cedido se subroga en todos los derechos y  obligaciones del cedente, al momento de la enajenación, pero por el contrario, si  la  cesión se hace en forma separada de la enajenación, el artículo 523 del Código de Comercio,  menciona que el arrendador en este caso debe consistir en dicha cesión, so pena estar viciada su eficacia.
9. Derecho de indemnización. Las reglas están enunciadas en el artículo 522 del Código de Comercio, que consagra los siguientes casos de indemnización:
   1. Cuando el propietario no dé a los locales al destino indicado,
   2. Cuando no ha dado principio a las obras dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de la entrega,
   3. Cuando habiendo desahuciado, arriende esos mismos locales o los utilice para desarrollar las  mismas actividades comerciales que tenía  el arrendatario, en tales circunstancias el arrendador deberá indemnizar al arrendatario por estos perjuicios causados, cuya estimación incluirá lucro cesante, gastos indispensables para la nueva instalación, indemnización de los trabajadores despedidos y  el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere realizado el arrendatario en el  local o locales entregados.

De tal manera que,  el  pacto en contrario frente a las prerrogativas anotadas y consagradas en los articulas 518 a 524 del Código de Comercio, no producirá efecto alguno. Lo que nos da una clara evidencia sobre el carácter proteccionista consagrado en la legislación mercantil para el  empresario que arrienda un inmueble con el ánimo de permanecer en él como unidad generadora de riqueza, dándole la naturaleza de disposición de orden público y garantizar su efectividad.